AL vs arrendamento: o que muda para proprietários e investidores
Diferenças entre AL e arrendamento tradicional em Portugal. Saiba qual é melhor para si e maximize o rendimento. Fale connosco para apoio especializado.
Além disso, as diferenças entre AL e arrendamento tradicional em Portugal tornaram-se um tema essencial para investidores e proprietários.
Nos últimos anos, as regras mudaram, surgiram novas restrições e o mercado transformou-se.
Assim, compreender ambos os modelos é decisivo para planear investimentos seguros.
Neste artigo, explico tudo de forma clara, prática e atualizada.
Porquê analisar as diferenças entre AL e arrendamento tradicional em Portugal
O mercado imobiliário português continua dinâmico, mas muito diferente do cenário pré-2020.
No entanto, muitos proprietários ainda confundem os dois regimes — e isso pode gerar riscos fiscais, multas e rendimentos abaixo do potencial.
Além disso:
- Os municípios aplicam regras próprias ao Alojamento Local (AL).
- Há limitações de novas licenças em várias zonas.
- O arrendamento tradicional tem incentivos fiscais relevantes, mas obrigações mais rígidas.
- A procura por arrendamento de longa duração aumentou devido ao acesso limitado à habitação.
Segundo dados do INE , cerca de 27% da população vive atualmente em casas arrendadas — o valor mais alto dos últimos 20 anos.
Consequentemente, a pressão sobre o mercado de arrendamento é real.
Na minha experiência diária com compradores internacionais no Algarve, vejo dois perfis claros:
- Proprietário que quer rendimento rápido e flexível → tende a preferir AL.
- Investidor que quer estabilidade, liquidez e previsibilidade → opta por arrendamento tradicional.
Diferenças entre AL e arrendamento tradicional: conceitos essenciais
1. Alojamento Local (AL)
O AL é uma atividade económica que consiste em arrendar imóveis a turistas por períodos curtos.
Funciona de forma semelhante a um “pequeno hotel” e exige registo no município e comunicação ao Turismo de Portugal.
Características principais:
- Estadas de curta duração
- Elevada rotação de hóspedes
- Gestão ativa (check-in, limpeza, manutenção)
- Rendimento potencialmente superior
- Necessidade de licença
- Incerteza regulatória em algumas zonas
Nos últimos anos, vários clientes meus sentiram o impacto destas alterações. Um investidor estrangeiro comprou um T1 em Albufeira exclusivamente para AL, e três meses depois o município suspendeu novas licenças na zona. O imóvel continua rentável, mas o risco regulatório tornou-se claro.
2. Arrendamento tradicional (longa duração)
O arrendamento tradicional destina-se a contratos de médio e longo prazo (normalmente 1 a 5 anos).
A relação jurídica é mais estável e regulada.
Características principais:
- Renda mensal fixa
- Baixa rotação
- Menos trabalho operacional
- Direitos e deveres definidos pelo Código Civil
- Incentivos fiscais relevantes para contratos longos
- Menor rendimento bruto comparado ao AL
Muitos dos meus clientes americanos e franceses escolhem esta modalidade quando compram casa para viver mais tarde em Portugal. Enquanto isso, preferem uma renda estável e um inquilino bem selecionado.
Estratégias para escolher entre AL e arrendamento tradicional
Avaliar localização e procura (diferença crítica)
A rentabilidade de AL depende quase totalmente da procura turística e da sazonalidade.
No Algarve, Lisboa e Porto, por exemplo:
- AL tende a oferecer yields mais altos, mas com maior volatilidade.
- O arrendamento tradicional tem procura estável todo o ano.
Se o imóvel estiver numa zona sem grande procura turística, o AL perde sentido.
Em 2024, acompanhei um investidor que comprou um apartamento no interior de Loulé para AL. Após análise, a ocupação média não ultrapassava 38%. Alterámos a estratégia para arrendamento tradicional e o retorno anual tornou-se superior e previsível.
Analisar impostos (IMI, IRS, IVA)
As implicações fiscais são muito diferentes e devem ser consideradas logo no início.
AL – Regime fiscal
- Tributação em sede de IRS categoria B
- Possibilidade de regime simplificado
- Taxa de 35% sobre rendimento tributável (90% para hostels)
- Dedução de despesas reais apenas no regime de contabilidade organizada
- Em alguns casos, sujeição a IVA (por exemplo, serviços equiparados a hotelaria)
Arrendamento tradicional – Regime fiscal
- IRS categoria F
- Taxas entre 10% e 28%, dependendo da duração do contrato
- Isenção ou redução de IMI em alguns municípios
- Possibilidade de optar pela tributação autónoma ou englobamento
Obrigações legais e licenciamentos
AL exige:
- Licença de Alojamento Local
- Comunicação prévia ao município
- Livro de reclamações
- Seguro de responsabilidade civil
- Regras de higiene e segurança
- Registo de hóspedes no SEF (SIBA)
Arrendamento tradicional exige:
- Contrato escrito
- Comunicação à Autoridade Tributária
- Emissão de recibos eletrónicos
- Certificado energético válido
- Respeito pelas regras do Código Civil
Além disso, o arrendamento tradicional não depende de autorizações municipais. Isso reduz risco e burocracia.
Impostos e custos: diferenças entre AL e arrendamento tradicional
A seguir, uma visão clara para investidores internacionais — o tipo de informação que costumo dar em reuniões com clientes em procura ativa no Algarve e em Lisboa.
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
É igual em ambos os casos e depende do valor de aquisição.
Apenas muda se o imóvel for para habitação própria permanente, secundária ou se for destinado a investimento.
→ Guia completo do IMT: Tudo o que precisa saber antes de comprar casa
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
- AL: paga IMI normalmente; alguns municípios aplicam taxas mais altas a imóveis afetos a AL.
- Arrendamento tradicional: pode beneficiar de redução ou isenção, dependendo da política municipal (ex.: Lisboa e Porto em programas de apoio).
IRS
AL:
Tributação na categoria B, podendo aumentar a carga fiscal se não houver contabilidade organizada.
Arrendamento tradicional:
IRS mais baixo para contratos longos (pode ir até 10%).
Custos operacionais
AL:
- Limpeza
- Manutenção constante
- Comissões de plataformas (Airbnb, Booking)
- Gestão profissional opcional (10%–25%)
- Mobiliário completo obrigatório
Arrendamento tradicional:
- Menor desgaste
- Menos custos mensais
- Risco mais baixo
- Apenas manutenção básica
Onde investir: zonas recomendadas para AL vs arrendamento tradicional
Lisboa
- AL: zonas históricas com muitas restrições; quase impossibilidade de novas licenças.
- Arrendamento tradicional: forte procura de residentes e expatriados.
Porto
- Regulamentação semelhante a Lisboa.
- AL apenas interessante em zonas sem suspensão de novas licenças.
Algarve
- Região mais equilibrada.
- AL: excelente rendimento em Albufeira, Lagos, Portimão, Vilamoura.
- Arrendamento tradicional: procura constante por residentes estrangeiros e trabalhadores sazonais.
Zonas emergentes
- Setúbal
- Braga
- Évora
- Figueira da Foz
Nestes mercados, AL ainda é vantajoso devido ao crescimento turístico e menos restrições.
Conclusão
Em resumo, as diferenças entre AL e arrendamento tradicional em Portugal vão muito além da duração das estadias.
Incluem regras legais, impostos, gestão diária, rendibilidade e até restrições municipais.
Portanto, a melhor solução depende:
- da localização,
- do perfil de risco,
- e da estratégia de investimento.
Se pretender apoio profissional e imparcial, posso ajudá-lo a analisar o seu imóvel e determinar o modelo mais vantajoso.